Как купить недвижимость на Пхукете иностранцу
Формы владения, проверка титула, перевод денег и налоги — что происходит на каждом шаге сделки и где обычно теряют деньги.
Кто и что может купить
Тайское законодательство разделяет два случая, и почти все ошибки покупателей начинаются с того, что их путают.
Квартира в кондоминиуме. Иностранец может владеть ей в полную собственность (freehold), если иностранцам принадлежит не более 49% общей площади квартир в здании. Квота считается в квадратных метрах, а не в количестве юнитов, и фиксируется при регистрации кондоминиума. Когда иностранная квота в здании выбрана, оставшиеся юниты продают тайцам или иностранцам в leasehold.
Вилла и земля. Землю иностранец в личную собственность оформить не может. Рабочих схем две: долгосрочная аренда земли (leasehold), зарегистрированная в Земельном департаменте, — при этом сам дом может быть оформлен в собственность отдельно; либо покупка через тайскую компанию. Схемы с номинальными тайскими акционерами, созданными только ради владения землёй, незаконны и в последние годы находятся под усиленным контролем — мы такие структуры не предлагаем.
Freehold или leasehold
| Параметр | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Что это | Полная собственность, запись на ваше имя в титуле | Зарегистрированное право аренды, обычно 30 лет + опции продления |
| Для каких объектов | Квартиры в кондоминиумах (в рамках 49% квоты) | Виллы, земля, а также квартиры сверх иностранной квоты |
| Срок | Бессрочно | Ограничен договором; продление прописывается заранее |
| Наследование | Переходит наследникам | Зависит от формулировок договора — проверять отдельно |
| Цена | Обычно выше | Обычно ниже на сопоставимый объект |
| Что смотреть | Остаток иностранной квоты в здании на момент сделки | Условия и механизм продления, кто собственник земли |
Как проходит сделка
Выбор объекта и проверка застройщика
На этом шаге смотрят не только планировку и цену, но и того, кто строит: сколько проектов застройщик уже сдал, соблюдал ли сроки, что пишут владельцы в сданных комплексах. На Пхукете разница между девелопером с двадцатилетней историей и компанией с одним проектом в портфеле — это разница в риске недостроя.
Резервация
Объект снимают с продажи резервационным договором и депозитом (обычно 100 000–500 000 ฿ или 1–2% цены). В договоре должны быть зафиксированы: конкретный юнит, цена, график платежей и условия возврата депозита, если проверка выявит проблемы с титулом.
Юридическая проверка (due diligence)
Проверяют чаноте — титул на землю: кто собственник, нет ли обременений и залогов, совпадают ли границы участка с проектом, есть ли разрешение на строительство и EIA для крупных проектов. Для квартиры дополнительно запрашивают в управляющей компании выписку о состоянии иностранной квоты здания и об отсутствии долгов по юниту.
Договор купли-продажи
В договоре фиксируют форму владения (freehold или leasehold), график платежей, дату передачи, штрафы за просрочку сдачи со стороны застройщика, комплектацию и распределение налогов и сборов. Всё, что обещано устно — в договор или считайте, что этого нет.
Перевод средств
Деньги переводят из-за рубежа в иностранной валюте на ваше имя или на счёт застройщика с указанием назначения платежа. Тайский банк выдаёт FET-форму — она понадобится при регистрации freehold. Платежи по off-plan идут по графику, привязанному к этапам строительства.
Регистрация в Земельном департаменте
Финальный шаг: стороны (или представители по доверенности) подают документы в Land Office, оплачивают transfer fee и получают титул с новой записью. Для leasehold регистрируется договор аренды на обороте чаноте — без этой регистрации право аренды не защищено.
Передача объекта и запуск аренды
Приёмка с дефектной ведомостью, подключение коммунальных услуг, при необходимости — вход в программу управления арендой. На этом же этапе имеет смысл сразу оформить страховку и договориться о ежегодном обслуживании.
Налоги и сборы при переходе права
Ставки ниже действуют по состоянию на сентябрь 2026 года; перед сделкой их нужно подтверждать заново — в Таиланде периодически вводят временные льготные режимы, и они не всегда распространяются на иностранных покупателей.
| Платёж | Ставка | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Transfer fee (сбор за переход права) | 2% от оценочной стоимости Земельного департамента | По практике делится 50/50, предмет договорённости |
| Specific Business Tax | 3,3%, если продавец владел объектом менее 5 лет | Продавец |
| Гербовый сбор (stamp duty) | 0,5%, если SBT не применяется | Продавец |
| Подоходный налог у источника | Расчётный, зависит от срока владения и статуса продавца | Продавец |
| Регистрация долгосрочной аренды | Около 1,1% от суммы аренды за весь срок | По договорённости |
У новостройки распределение сборов почти всегда прописано в договоре с застройщиком отдельным пунктом — иногда застройщик берёт transfer fee на себя как часть акции, иногда перекладывает целиком на покупателя. Это тот пункт договора, который стоит прочитать до внесения депозита, а не после.
Деньги: как их правильно завести в страну
Для регистрации квартиры во freehold Земельный департамент требует подтверждение, что деньги пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и были конвертированы в баты внутри страны. Такое подтверждение выдаёт тайский банк — это FET-форма (Foreign Exchange Transaction, раньше называлась Tor Tor 3). Сумма в подтверждении должна быть не меньше стоимости юнита, а в назначении платежа указывают покупку конкретного объекта.
Из этого следует практическое правило: не переводите деньги внутри Таиланда со счёта на счёт и не привозите наличные. Перевод должен прийти именно из-за границы, иначе на этапе регистрации выяснится, что подтверждающего документа нет, а переделать это задним числом нельзя.
Что проверяют до депозита
- Чаноте (титул на землю). Кто собственник, нет ли залога и обременений, совпадают ли границы участка с тем, что показывают в проекте.
- Разрешительная документация. Разрешение на строительство, для крупных проектов — заключение по оценке воздействия на окружающую среду (EIA).
- Иностранная квота. Для квартиры — сколько метров в здании ещё доступно иностранцам во freehold на дату сделки, а не «по проекту».
- История застройщика. Сданные объекты, соблюдение сроков, судебные споры, что пишут владельцы в уже готовых комплексах.
- Договор. Форма владения, график платежей, штрафы за срыв сроков сдачи, комплектация, распределение налогов.
- Схема оплаты. Платежи идут напрямую застройщику по договору, без транзитных счетов третьих лиц.
Про доходность — честно
Ориентировочный рыночный диапазон для объектов у моря с профессиональным управлением — 6–8% годовых в валюте. Это прогноз по рынку, а не обязательство. Реальная цифра зависит от локации, сезонности, загрузки, комиссии управляющей компании и расходов на содержание, и по каждому объекту её нужно считать отдельно. Гарантированной доходность становится только тогда, когда она зафиксирована договором с конкретными обязательствами застройщика — во всех остальных случаях это маркетинговая оценка.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость на Пхукете?
Да, но форма владения зависит от типа объекта. Квартиру в зарегистрированном кондоминиуме иностранец может оформить в полную собственность (freehold) — при условии, что иностранцам в этом здании принадлежит не более 49% от общей площади квартир. Землю иностранец в личную собственность оформить не может, поэтому виллы покупают через долгосрочную аренду земли (leasehold) или через тайскую компанию.
Чем freehold отличается от leasehold?
Freehold — это полная собственность: объект записан на ваше имя в чаноте (титуле), его можно продать, подарить и передать по наследству без ограничений по сроку. Leasehold — это зарегистрированное право аренды, обычно на 30 лет с прописанными опциями продления. Leasehold дешевле и доступен там, где иностранная квота freehold уже выбрана, но это срочное право, и условия продления нужно читать в договоре до депозита.
Какие налоги и сборы платит покупатель?
Основной платёж при переходе права — transfer fee 2% от оценочной стоимости по Земельному департаменту; по сложившейся практике его делят поровну между продавцом и покупателем, но это предмет договорённости. Остальные сборы (specific business tax 3,3%, гербовый сбор 0,5%, подоходный налог у источника) по общему правилу лежат на продавце. У новостройки распределение прописано в договоре с застройщиком — читайте этот пункт до подписания. Ставки действуют по состоянию на сентябрь 2026 года и подлежат проверке на момент сделки.
Как перевести деньги за квартиру в Таиланд?
Для оформления квартиры во freehold деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в баты уже в тайском банке. Банк выдаёт подтверждение о поступлении средств из-за рубежа (FET-форма, ранее Tor Tor 3) — без него Земельный департамент не зарегистрирует иностранную собственность. Сумма подтверждённого перевода должна быть не меньше стоимости юнита, а в назначении платежа указывают покупку конкретного объекта.
Можно ли купить удалённо, не приезжая в Таиланд?
Да. Сделку проводят по доверенности: онлайн-показы и видеообход объекта, подписание договоров с курьерской пересылкой оригиналов, перевод средств из вашего банка, регистрация в Земельном департаменте представителем по доверенности. Личное присутствие не обязательно ни на одном из этапов, но доверенность нужно оформить заранее и легализовать.
Какая доходность от аренды на Пхукете?
Ориентировочный рыночный диапазон для объектов у моря с профессиональным управлением — 6–8% годовых в валюте. Это прогноз, а не гарантия: реальная цифра зависит от локации, сезонности, загрузки, комиссии управляющей компании и расходов на содержание. Любой застройщик или агент, который называет доходность гарантированной без договора с фиксированными обязательствами, продаёт вам ожидание, а не факт.
Источники
Правила владения и FET-требование — Thai Law Online, Buying a Condominium in Thailand. Ставки сборов и их распределение — Forbes & Partners, Thailand Property Transfer & Tax Guide. Проверено 19 сентября 2026. Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста по вашей сделке.
Разберём вашу ситуацию
В портфеле 86 проектов на Пхукете от ฿2.9M. Скажите бюджет и цель покупки — пришлём короткий шорт-лист с расчётом расходов по каждому варианту.