Freehold или leasehold: какие права получает иностранец
Чем отличаются собственность на квартиру и аренда земли под виллой, как работает иностранная квота и какие документы проверить до бронирования.
Квартира — в полную собственность
Иностранец, соответствующий требованиям Закона о кондоминиумах, может купить квартиру в собственность (freehold), если соблюдается иностранная квота: не более 49% общей площади всех квартир в кондоминиуме. Квоту подтверждают документом управляющего юридического лица. Для покупки на основании ввоза иностранной валюты нужны банковские подтверждения; подходящие документы и порядок перевода проверяют с банком и независимым юристом до оплаты.
Вилла — дом в собственность, земля в аренду
В общем случае владение землёй иностранцами ограничено; исключения требуют выполнения отдельных условий закона и разрешений. Для виллы отдельно проверяют право на дом и право пользования участком. Обычный договор аренды недвижимости (leasehold) по статье 540 Гражданского и торгового кодекса ограничен 30 годами. Для судебной защиты согласованного срока свыше трёх лет требуется письменный договор и регистрация по статье 538.
Формула «30+30+30» не означает зарегистрированное право аренды сразу на 90 лет. Статья 540 допускает продление по окончании срока, но новый срок также не должен превышать 30 лет. Будущее продление нельзя считать гарантированным: возможность исполнения конкретных условий, необходимость нового соглашения и регистрации оценивает независимый юрист.
Компания и другие схемы
Покупка земли через тайскую компанию с номинальными акционерами-тайцами нарушает закон об иностранном бизнесе и проверяется земельными офисами. Узуфрукт и право застройки (superficies) существуют, но тоже ограничены сроком и требуют индивидуальной юридической проверки.
Что проверить до задатка
Для квартиры: доступна ли иностранная квота, на каком основании покупатель приобретает право собственности и какие банковские подтверждения потребуются. Для виллы: кто собственник земли, срок и регистрация аренды, права на дом во время и после окончания аренды. Документы проверяет независимый юрист; мы запрашиваем их у застройщика заранее.
Коротко в таблице
| Вариант | Что получает иностранец | Надёжность |
|---|---|---|
| Квартира freehold | Собственность на квартиру в рамках квоты 49% | Высокая |
| Вилла: дом freehold + земля leasehold | Дом в собственности, земля в зарегистрированной аренде до 30 лет | Средняя: продление не гарантировано |
| Тайская компания с номиналами | Формально — земля компании | Низкая: нарушает закон |
Это общий обзор, а не юридическое заключение по конкретной сделке. Перед задатком независимый юрист должен проверить применимые правила, титул и договор, а также основания покупки и комплект документов.
Основа материала: Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (статьи 19 и 19 bis), Земельный кодекс Таиланда, Гражданский и торговый кодекс (статьи 538 и 540), закон об иностранном бизнесе B.E. 2542 и разъяснения государственных органов о номинальном владении. Материал уточнён 04.11.2026.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить землю в Таиланде?
В общем случае владение землёй иностранцами ограничено; предусмотрены отдельные законные исключения с условиями и разрешениями. Право на виллу и право на участок проверяют раздельно. Квота 49% относится к квартирам в кондоминиуме, а не к владению землёй.
Можно ли продлить аренду земли на 90 лет?
Обычный договор аренды недвижимости по статье 540 ограничен 30 годами. По окончании срока возможно продление ещё на срок не более 30 лет. Обещание «30+30+30» не равно зарегистрированному праву сразу на 90 лет; условия будущего продления нужно отдельно проверить с независимым юристом.
Что такое иностранная квота 49%?
Иностранцам в совокупности может принадлежать не более 49% общей площади всех квартир в кондоминиуме. Если квота исчерпана, дополнительную площадь нельзя зарегистрировать в собственность иностранца, пока квота не освободится. Доступность квоты проверяют перед сделкой.
Другие гайды
Подборки по типу и бюджету
Остались вопросы?
Куратор ответит на русском или английском и пришлёт расчёт расходов по выбранному объекту до задатка.