Пхукет или Бали: где иностранцу покупать недвижимость
Право собственности, налоги на покупку и правила аренды в Таиланде и Индонезии. Данные открытых источников на 31.10.2026; цены Пхукета — из нашего каталога.
Право собственности
На Пхукете иностранец может оформить квартиру в кондоминиуме в полную собственность в рамках квоты 49%. Землю он не получает: виллы покупают как дом в собственности на арендованной земле, срок аренды — до 30 лет.
На Бали полная собственность на землю (Hak Milik) доступна только гражданам Индонезии. Иностранцу доступны право пользования Hak Pakai (30 лет с продлением на 20 и ещё на 30, нужен вид на жительство KITAS или KITAP, для домов на Бали — минимальная цена около 5 млрд рупий), долгосрочная аренда (обычно 25–30 лет, продление — по договору) или иностранная компания PT PMA.
Налоги на покупку
На Пхукете сбор за переход права — 2% оценочной стоимости, обычно пополам; налоги продавца (3,3% или 0,5% и налог у источника) платит продавец. На Бали покупатель платит налог BPHTB 5%, при покупке у застройщика — НДС 11%, продавец — 2,5%; аренда облагается налогом 10%.
Аренда и 2026 год
В Таиланде сдача меньше чем на 30 дней без гостиничной лицензии запрещена. На Бали в 2026 году ужесточили правила: региональный закон № 4/2026 запретил номинальные схемы владения, власти борются с нелицензированным жильём для туристов, разрешения на работу гостевых домов требовали получить до 31 мая 2026 года.
Что выбрать
Если важна собственность, а не аренда, у Пхукета преимущество: квартира в freehold — прямое право, которое легко продать или передать по наследству. Бали выбирают ради образа жизни и вилл, но почти всё, что доступно иностранцу, — это ограниченные по сроку права. Квартиры на Пхукете в нашем каталоге — от ฿2,87M, виллы — от ฿16,6M.
Коротко в таблице
| Пхукет | Бали | |
|---|---|---|
| Собственность иностранца | Квартира freehold (квота 49%) | Только права пользования и аренды |
| Земля | Аренда до 30 лет | Hak Pakai до 80 лет с продлениями (с KITAS) или аренда 25–30 лет |
| Налог покупателя | Около 1% (половина сбора 2%) | BPHTB 5%, НДС 11% у застройщика |
| Посуточная сдача | Только с гостиничной лицензией | Нужны разрешения, с 2026 года проверки строже |
Это обзор, а не юридическая или налоговая консультация. Правила и ставки приведены на 31.10.2026; перед сделкой их подтверждает независимый юрист, а мы присылаем расчёт расходов по конкретному объекту до задатка.
Источники: Аграрный закон Индонезии № 5/1960, региональный закон Бали № 4/2026, сообщения The Star (июнь 2026) и обзоры юристов Бали (2026); закон о кондоминиумах Таиланда, Земельный департамент Таиланда. Проверено 31.10.2026.
Частые вопросы
Может ли иностранец владеть недвижимостью на Бали?
Землёй в полную собственность — нет. Доступны право пользования Hak Pakai при наличии вида на жительство, долгосрочная аренда или иностранная компания PT PMA.
Где надёжнее право собственности — на Пхукете или на Бали?
На Пхукете: квартиру в кондоминиуме иностранец оформляет в полную собственность. На Бали иностранцу доступны права с ограниченным сроком.
Где выше налоги при покупке?
На Бали: покупатель платит BPHTB 5% и при покупке у застройщика НДС 11%. На Пхукете расход покупателя обычно около 1% цены.
Другие гайды
Подборки по типу и бюджету
Остались вопросы?
Куратор ответит на русском или английском и пришлёт расчёт расходов по выбранному объекту до задатка.